相信的力量,这里一直是春天 | 专访灿邦集团董事局主席陈江洪 2020.12.19

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15年,于历史,只是时光长河中的一朵小浪花;于人生,却足以让一个稚嫩孩童成长为翩翩少年;于企业,更是一段关于筑梦、追梦、圆梦的精彩历程……

15年前,一个异乡人踏着春色,怀揣信念,来到南中国海的大亚湾畔,扎根于斯,执着追梦,让一种相信的力量破茧成蝶,哪怕历经寒冬,仍始终坚信“这里一直是春天”。

15年后,一个以“成为优秀的城市综合运营服务商”为愿景、以“城市色彩生活家,让建筑出彩、为城市添彩、给生活多彩”为使命经营理念的企业集团,在大湾区矗立,从地产开发商到城市运营商的成功蜕变,诉说着“这里一直是春天”!

这个异乡人名唤陈江洪,这家企业叫做灿邦集团。

15年来,一路见证着大亚湾房地产发展和邻深湾区城市变迁,身为灿邦集团董事局主席的陈江洪先生,始终是个“长期主义者”,哪怕是在楼市最冷的寒冬,依然坚守当下、相信未来,他的这份笃定与执着,迎来了属于他和灿邦的时代,而他自己仍是那个在地产媒体界有着尊称的“春天派掌门人”!

因为看见所以相信,陈江洪和灿邦人因为相信所以看见!

2020年,时值灿邦集团深耕湾区15载,网易房产惠州专访了这位一直倡导“相信的力量”的 “春天派掌门人”——陈江洪先生。


Q1关键词

#偶然中存在着必然#

网易房产:陈先生您好,如今的灿邦集团,早已经是临深片区参与程度最高的开发商之一,回首过往,2005年企业初创时,究竟是什么样的机缘让您来到了大亚湾创业?当时的大亚湾又是什么样子?

陈江洪:其实当时也是确实有偶然的因素,但我想也有必然的因素。

在选择大亚湾之前,我们在内地一些城市做了考察和调研,可综合考量下来碰到的问题很多,比如文化理念的问题、消费能力的问题,特别是我一直在思考的核心问题——到底哪个区域会是最有潜力的地方。

因此,我们当时还是觉得应该到经济发达的沿海地区,尤其是广东的珠三角地区,改革开放的前沿阵地,最具活力和创造力的地方!不过,2005年的时候,深圳我们是没有机会进去的,或者说觉得没办法进去,这既有出于自身实力的思虑,也有着发展战略的考量。

毕竟,我们不能用现在的眼光去看那个时候的深圳!

所以,当时的选择是“临深”,包括到惠州市的惠城区、大亚湾区,到了大亚湾来看的时候,就觉得这里有港口、距离深圳又近,虽然当时的各项软硬件条件尚不成熟,但我相信有一天“这些条件”一定会成熟。

原因就在于深圳!深圳就像是一台动力越来越强劲的发动机,可囿于其自身地域面积比较狭小,临深的大亚湾一定会被带动起来!

不过回想起来2005年刚来大亚湾时,的确处在一个“待开发状态”。

那时候路上的车很少,不像现在,开车去一趟大亚湾西区可能要堵上半小时,那时候不用10分钟就到了。而且当时的城市生活也不太便利,临街的商铺也都屈指可数,哪怕要找家早餐店或是宵夜摊都很难,也就那么寥寥几家,实在不行就只能跑到隔壁的惠阳去,那里的人和店铺会多一点。

Q2关键词

#战略和战术须正确#

网易房产:从2005年进驻大亚湾,直到2010年灿邦集团的第一个项目“灿邦国际”才入市发售,这其中发生了什么样的故事?

陈江洪:这是一个战略和战术的问题。从战略上看,当时我认为大亚湾的未来很有空间,从战术上看,也就是实施的时间是否正确的问题,这个是我们一直在重点关注和判断的事情,时间如果没判断好,再好的战略照样也可能会失败。

这也跟我个人的风格有关,我奉行的是“长期主义”,不会太在乎短期的一些起伏和眼前的得失。那时,不单是大亚湾,很多地方的项目都在亏钱,因此只有瞄准市场、静待时机,而且我一直都相信大亚湾这个临深区域早晚都会好起来。

但事实上,我们一直等到2008年,感觉市场回暖时,结果又意外碰到了金融危机,当时便立马喊停项目3天,整个公司放假,从2008年12月放假到2009年5月1日,这么做是基于一个判断:危机来了,且危机感非常强烈,但我判断国家一定会出台“对冲政策”,通过“对冲政策”来拉动市场需求,也许就半年时间,房地产定会是个重要的抓手!

现在回过头来看,当时的判断和决策是正确的,不少同行都觉得很神奇!

大家“五一”回来上班后,就马不停蹄地开始项目报建,目标就是要在2010年能“推货”、能开盘,后面的故事可能大家都知道了,我们的“灿邦国际”项目取得了成功!

当时也有个利好,2010年3月初项目开售时,惠深沿海高速公路计划通车,无疑给整个大亚湾注入一剂“强心剂”,开盘当天,我们项目每平方米6000元的售价成为大亚湾区域的最高价,而且是2个小时售罄!


Q3关键词

#不存在大亚湾市场#

网易房产:根据您刚刚的介绍,战略战术正确很关键,您是如何能够持续做出正确判断的?事实上,在2008年、2012年再到2015年,大亚湾楼市一直都是呈现出“W型”的市场态势,甚至一年内也会呈现出各种起伏,在您看来,如何理解这种起伏?

陈江洪:对市场的正确判断,确实是个技术活,不好干,但我觉得重要是不断学习、不断观察,这个是不断思考的过程,这一点非常重要!毕竟,从整体来看,无论是宏观经济还是微观经济,都有一些规律,区域也有区域的规律。

拿大亚湾来讲,它就是深圳市场的一部分,受深圳市场的影响是非常重大的,打比方来说,深圳市场起了一个浪,就会马上传到大亚湾,因此“不存在大亚湾市场”!

基于这样一个事实,我们再去做分析、做判断,都能发现很多问题、找到些许规律。

2010年灿邦国际开盘的时候,深圳当时就处在一个不错的市场阶段,可后面我们就停了下来。为什么?一个是政策调控来了,另一个是当时市场“百家齐放”了,供应井喷,导致最后大家走价格竞争的路线,没有最低只有更低,2011年到2012年、2013年时,大亚湾甚至有卖每平方米2000、3000元的房子,所幸,我们躲过了这个阶段。

不过,即便是那样的市场态势,我还是坚信,这种情况一定会过去的,不过是一个阶段而已,如今回头看,事实也证明了这一点。

还要说回“事实上不存在大亚湾市场”,我一直强调大亚湾市场就是深圳市场的一部分,它跟惠州其他区域市场没有多少关联度,当然,现在惠州市场受深圳市场影响越来越大,但大亚湾市场的客户从早期的高达95%是深圳客户,到现在的70%,照样是决定性因素。

所以从客户属性来讲,大亚湾市场就是深圳市场的一部分,所以不用把大亚湾市场进行单独考量,一定要去分析深圳市场的变化,同时,大亚湾市场虽然是深圳市场的一部分,但它享受的是惠州市场政策,在深圳严格限购之下,这对大亚湾市场来说是个“双重利好”。

Q4关键词

#笃定的发展方向#

网易房产:2019年对于灿邦集团来说,也是不平凡的一年,灿邦新天地首期15万方商业开业运营,成为继大亚湾万达广场之后又一地标式商业综合体,从住宅开发到商业运营,以及如今城市综合运营服务商的定位,这里面的转变从何而来?又有哪些收获?

陈江洪:其时在做灿邦新天地项目规划和定位的时候,对我来说是件压力非常大的事情!

为什么这么说?因为当时是在2013年、2014年,整个市场情况并不理想,那么作为开发建设灿邦先天地的那块土地,当时在很多人看来条件并不成熟,不说别的,路都没通,而且那时候大亚湾的入住的人口也并不多,做商业综合体等于是亏本买卖。

按照规划,当时预计的体量第一期就有8万平方米,如果做成住宅,很快就有现金的回流,但做成商业,不仅不会产生现金的回流,还要往里面再投入,一来一回之间,这个数字是非常巨大的,一旦这个决策不当,对整个灿邦集团会产生重大影响。

说实话,我在做这个决定(开发灿邦新天地)之前,是经过深思熟虑的,是基于我对大亚湾这个区域的理解,对整个国家宏观经济发展趋势的理解,我很笃定这个项目往哪个方向发展是正确的,也坚信项目的未来。

区域一体化,就是一个重要的考量因素。

按照国家政策,只有区域一体化发展,才能让资源的利用最大化,让整个经济区域抱团发展,迈上一个更大的台阶,这或许才是中国经济发展的重要发动机!当时我的判断是这样,从当时的深莞惠一体化,到如今的粤港澳大湾区,深圳对大亚湾的外溢需求是远大于其他湾区城市的,我想深圳的产业和人“东进”这是个趋势,只要有人不断进入,就一定会有各种各样的生活、商业需求,更何况,大家都不去做的事,并不意味着没有需求。

现在来看,我觉得灿邦新天地这个项目还是让我很自豪的,整体来讲,我们的战略决策是非常正确的。其实之前在建的过程中,我就一再强调,灿邦新天地能不能建成,意味着我们能不能跟本土的小开发商拉开阵营、拉开距离,这也是一个标志性事件!

再说说城市综合运营服务商的转变,其实,这样的转型很重要的原因在于,未来大亚湾这个区域是无法拿到很多土地的,不是越来越难,可以说是不太可能。

与此同时,我们判断大亚湾这个区域大有前途,我们不能只做一个旁观者,而是要躬身入局,躬身入局城市的运营与服务,只有这样才能跟随着都市圈的发展而去发展,在发展的过程中嵌入到都市圈的发展里,我们能找到共生的机会。

我们相信我们不应该成为过客,我们也不会成为过客。

(灿邦新天地)

Q5关键词

#春天派掌门人#

网易房产:媒体界的朋友都称您为“春天派掌门人”,那么站在灿邦集团15年的新起点,您是如何理解当下的楼市环境,未来临深片区的机会和挑战又在哪里?

陈江洪:感谢媒体朋友的垂爱,应该说,我是个笃定而乐观的人!

灿邦集团已经走过了15个年头,这15年来,我们收获了很多,这份收获来自地方政府的支持,来自商业合作伙伴的相互配合,更来自于灿邦人不畏艰险、勇往直前的奋斗,以及我们相信“春天”的这份执着!

新的一年开启新的希望,新的征程承载新的梦想!

无论是惠州这座城市,还是大亚湾楼市,我觉得未来一定还是深圳都市圈里非常重要的一个组成部分,或者叫不可或缺的一部分,它不会独立于深圳去发展,只会越来越成为深圳密不可分的一部分。

就像现在东莞的产业跟深圳的产业关联一样,惠州未来的产业发展、未来的居住人群,都会越来越成为深圳大都市圈的一部分,只是分工定位不一样而已。那么,讲到这里,我觉得就必须要找到一条差异化竞争的道路。

惠州的一个优势就是资源,自然资源、土地资源很丰富,这恰恰就是深圳所短缺的,而惠州所短缺的是优质产业,因此,要把更多优质的产业、创新资源从深圳或者全国其他地方引进来,如此成为一个以深圳为龙头的互补产业圈,或是产业链条的一部分,从而形成一个良性的产业循环,在深圳这个大超级发动机的带动下,惠州取得更好发展。

主动拥抱深圳,加快拥抱深圳,主动融入深圳,加快融入深圳,我觉得,这是未来惠州最好、最大的发展机会!

未来,灿邦集团将实现地产开发+商业运营双轮驱动再升级,在提供高品质的住宅外,并同步在星级酒店、高端写字楼、商业综合体以及总部经济园区、科创产业园区等产业地产领域加大拓展,紧随大亚湾城市发展脉搏,全面助力湾区城市发展,为湾区居民的生活提供更便利、更高品质的配套服务!

(灿邦珑廷效果图)