因为相信所以看见 陈江洪:缔造灿邦城市色彩生活家 2020.12.25

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有些事情,从未想过遇见就会有延续,

有些地方,从未意料来过便不曾离开。

有些人因为看见、所以相信,而灿邦人因为相信、所以看见。”这是陈江洪在灿邦官网董事长寄语里的致辞,这也是陈江洪对过往15年坚守大湾区,笃定的看好临深版块的大亚湾的片区的最佳诠释。

相信的力量,这是陈江洪的回答,也是他对过去的总结。

过往15年,风禾劲起,枝叶复苏。

灿邦集团早已成为大湾区举足轻重的城市色彩生活家,在和这座城市同命运、共呼吸的15年间,灿邦集团也已经完成了从量到质的蜕变,灿邦集团和他的缔造者陈江洪先生,也成为无数中国中小开发商转型和生存的最佳研究范本。

回溯灿邦过往15年的发展,因为相信,所以看见,珠三角一体化浪潮,深莞惠城市圈的融合、大湾区纲要的发布、深圳先行示范区的提出,陈江洪都是躬身入局之人。

一个没有经历过最坏的时代的人,是不足以去伤古怀春,指点江山的。

更让行业铭记和尊敬的则是无论顺境、逆境,市场如何,陈江洪都坚持自己的判断,春天一直都会来临,只是时间问题,在市场最哀鸿遍野的时刻,陈江洪为大亚湾市场代言呼喊,春天派掌门、春天老祖名动江湖。

春天这两个字,也成为陈江洪在临深地产圈最显著的符号,迄今为止我们依然无法得知,这个春天的背后有多少个寒冬、酷暑、严秋的等待。

艾青说,为什么饱含泪水,因为我对脚下的土地爱得深沉,陈江洪也一样如此,15年等待和坚守,春天早已到来。

当我们以今天的市场和城市变迁来回头理解陈江洪,很难说是大湾区的时代浪潮造就了陈江洪和他的灿邦集团,还是灿邦集团从2005年的坚守,终于迎接到了属于他和灿邦的春天百花盛开时代,但相信所以看见,相信的力量,都让陈江洪和他的灿邦集团在过往以及当下的市场中难能真实可贵。

本期我们一起走进,陈江洪和他掌舵的灿邦集团过往的岁月,当下的江湖。


危机本身也是机会

但遗憾的是很多人看不到

2020年11月下旬,微风不燥,阳光正好。

在石化大道399号灿邦国际原售楼处的办公室,陈江洪和他的灿邦集团在这里起步、成长、坚守、蜕变用了15年,进而在湾区成为举足轻重令人瞩目的城市运营商。

自从灿邦国际在2010年首次开盘之后,陈江洪就在这里,现在依然在这里。和惠州这座城市结缘的2005年,15年前的那个时节阳光如否灿烂,彼时对于灿邦对于陈江洪已经不重要了。

桃花流水依旧在,不见当时劝酒人。

灿邦国际的办公室不远处,就是大亚湾的动脉线石化大道,车来车往,川流不息。

2020年的陈江洪和我们第一次见到陈江洪的2012年,中间相隔了8年,8年时间兵已经将,木已成林,但陈江洪依然还是如此,和第一次见面并没有什么不同,微微的笑意,两眼目光笃定。

“现在的石化大道车水马龙、霓虹闪烁,堵车成为家常便饭,但2005年的石化大道在路上开车基本上是不用带刹车,随便开,因为确实没车。从大亚湾到惠阳、惠城,车就更少了,不会有车跟你交汇。“陈江洪说,来到惠州这座城市缘分,是因为他坚持看好珠三角城市圈,坚持看好深圳对周边的辐射作用,虽然是看好,但客观的事实却是,惠湾的房地产市场,刚刚从房地产泡沫时代起步,对于行业信心的打击非常大。

陈江洪解释,当时深圳灿邦是没有机会进去,集团处于初创阶段,资金实力也并不雄厚,选择只能放在深圳周边,看中大亚湾,是觉得这个地方又有港口,又是海边,离深圳又这么近。虽然现在条件不成熟,但是相信有一天这个条件一定会成熟,“因为深圳当时给我的印象还是非常深刻,非常有活力,有强大的发展势能,一定能带动周边,辐射周边的城市。“

2005年来到惠州一直到2010年陈江洪和他的灿邦集团第一个项目灿邦国际才入市发售,陈江洪表示,05年到08年这几年,有很多时间也不在大亚湾,因为那时候判断时机还没到,“拿到土地之后,平时我也不来,偶尔就一两个月有时候才来几天。“

在惠湾片区,05年到10年这段时间的市场,也是很多人是不愿意去提起的回忆,那时候的惠湾市场处于初始阶段,一路上很多人信心高涨,最后折戟沉沙,深陷泥潭无法自拔。

陈江洪说,危机本身也是机会,只是很遗憾很多人看不到。

陈江洪和他的灿邦是如何在市场的振荡期寻找到机会的呢?

陈江洪坦言,在那个阶段,虽然从长远战略上看认为未来大亚湾空间巨大,但是也认为战术上也就是实施的时间也一定要控制好,时间没判断好,再好的战略照样可以会失败,很多项目当时都是亏钱的。
“一直等到2008年,觉得市场慢慢上扬,我们才开始准备来开发,结果又碰到金融危机,金融危机我们马上停掉、喊停。2008年12月份,整个公司放假半年, 2009年5月1日开始再来上班。“

陈江洪说,感觉金融危机非常严重,而且预判一定会出政策,当时的情况是坐售楼处也没用,也没有客。市场一篇萧条,“我们当时还在准备报建,大家与其坐在这里,不如让大家回家去玩,玩完了5月1号来上班就拼命干。”

陈江洪笑着说,2019年5月1日,上完班就赶快开始报建,要求团队必须在2010年上半年能推货,要能够开盘。“现在来看,我们当时有一些判断可以称神来之笔。”

2010年3月初期待已久的沿海高速通车,陈江洪判断判断说可能要出调控政策了,此前因为高速公路没有通车,大亚湾的房子卖的时候压力很大,但是高速公路沿海高速的通车,对大亚湾是一个短时间强心剂,所以一定要高速公路通车后开盘,但是又一定要在调控来之前要售罄。

灿邦国际原定于2010年3月底入市,均价6000多,是这个区域的最高价,但依然两小时售罄。”

在灿邦过期开盘后,突入袭来的调控政策不期而至,大亚湾的房地产市场又开始进入一场无可奈何的腥风血雨,但陈江洪和他的灿邦集团完美避开,陈江洪又一次开始重新审视大亚湾这个市场。

不用追一匹马 而是花时间种草

冬天来了,春天还会远吗?

年轻的灿邦在陈江洪的预判下,用一个轻盈的马赛回旋,抓住了在2010年到2011年3月之间的窗口时间差,完美转身,等候下一个春天的到来。

彼时的大亚湾,正好处在深圳2007年新一轮房价上扬的同期,深圳房价越涨越高,把许多经济实力不太充裕的深圳人挤到周边城市,由于大亚湾拥有出众的自然环境,离深圳仅仅一小时的车程,最重要的是房价只有深圳的1/4,楼盘品质也不错,因此吸引了大批深圳投资客涌入。

向东500米,房价少一半。但在2010年9月,深圳限购不期而至,让持续上扬近3年的大亚湾市场骤然打回原形,惠州市统计局统计数据显示,在2010年末攀升至接近5000元/平米的高位后,2011年上半年大亚湾一手房成交均价为3638 元/平米,同比下降15.3%。

很多人期待市场怀瑾握瑜,风禾尽起,

但残酷的现实却鹤归华表,代马依风。

按照陈江洪自己的话说,市场预判是个技术活,不在于说某一次你的判断很准确,更重要的是不断学习观察,不断思考,经济发展宏观有宏观的一些规律,区域也有区域的一些规律。

在2011年陈江洪就在研究,大亚湾市场和深圳市场的关联,因为大亚湾市场受深圳市场的影响非常大,事实上就是深圳市场有一个浪,浪头就一定到大亚湾。

“所以要把大亚湾放到深圳市场去整体上看待,时间会给出答案,我坚定的认为中国没有比临深更好的片区,现在短时间的下行或者市场处于波谷,放在经济规律中来看,都是正常的现象,当大亚湾片区认知问题解决后,深圳人一定还会到大亚湾,就看哪些开发商,哪些项目能够做好准备。“这是2012年陈江洪接受南方都时报采访的一段话,在市场低迷的时刻,陈江洪不懈余力的为大亚湾市场奔走疾呼。

一段时间没有项目的灿邦,靠陈江洪赢得了春天派广泛的行业关注。

在灿邦国际到灿邦新天地这段4-5年时间内,春天派是陈江洪留给外界的标签,至于这个标签,行业有多重看法,其中更多的看法则是,不切实际,因为陈江洪所谓的春天,始终没有到来。

在陈江洪看来,春天一直都会到来,灿邦国际在2010年开盘之后,深圳市场处于一个急速上扬的阶段,但很快限购出台。在陈江洪看来,出政策2到3年灿邦就不要去做了,一是调控来了,市场在试探调控的反应,进入重新洗牌期,另外一方面,陈江洪判断,行业重新洗牌,也是灿邦重新发展的好机会,“不用追一匹马  而是花时间种草,冬天来了,春天还会远吗?”

陈江洪的判断依据是,大亚湾当时的土地都比较特别,巨量的土地90年代很多都已经拿到手上,已经套在手上很多年,在2007年到2010年看到市场好了,一定会一堆的土地开始开发,市场百家齐放。但深圳限购,大亚湾市场又受到打压,但同时供应又井喷,想象一下整个市场会怎么样?供应井喷直接导致最后大家走价格竞争的路线,为了活下来没有最低只有更低。有些综合素质一般的楼盘最后跌到最便宜的2000多,2011到2013年大亚湾有批量的到两三千块钱的房子,这些房子在2010年前后都在5000元上下。

“我当时的判断就是预测到一定会有这个过程,当时的百花齐放,套了这么多年,终于看到市场好了,大家都往外冲,一往外冲碰到瓶颈,量跟价都会下来,但是这个过程一定会过去,一定会过去。对于灿邦而言,也是一次寻找和扩大土地储备的机会,因为我坚信洪流总会过去,春天就在眼前。”

陈江洪的印象中最深刻的,那时候的市场确实也是让人觉得比较悲观的时候,一堆质疑的声音。“有一次深圳的有一个媒体写的所谓大湾是空城鬼城,引发了全国的关注,市场压力很大。“

逆境之下躬身入局

背水一战灿邦新天地让灿邦焕新生

春天始终会到来,只是可能晚一些。

2014年春天的前夕,2013年12月28日,期待已久的厦深高铁正式通车,惠阳、大亚湾的空间距离从开车一小时到高铁30分钟,行业开始认为惠湾片区的房地产即将翻开新的篇章。

但厦深高铁的通车,并没让惠湾楼市迅速走出泥沼,但是在陈江洪看来,两地便捷的交通提速,人流、物流、财流开始流通,也是一个新时代的来临,陈江洪开始在谋划下一盘大棋。

时回溯到2014年,在一个小型媒体聚会上,陈江洪带着一众人,做大巴到了现在灿邦新天地所在的空地上,很多人印象深刻的是当时陈江洪对着一块空地,和一个大坑说这地方未来会是大亚湾体量最大的综合体,商业全部自持,实际情况是,当时地块的路都没通。


而让更多人质疑的是,仅仅做个一个小项目的灿邦如何能玩转一个综合体项目。陈江洪坦言,在做灿邦新天地的规划和定位的时候,是过往15年他和灿邦压力最大的时候“首先2013年、2014年,整个市场情况并不理想,灿邦新天地的那块土地,当时在很多人看来条件并不成熟,路都没通,而且那时候大亚湾的入住的人口也并不多,做商业综合体等于是看得见的冒险。“

但在陈江洪的判断中,在当时的大亚湾,也没有一家城市综合体,而且当时的情况也无法支撑一个庞大城市综合体。“当时灿邦也没有足够的实力团队、资源、经验来做商业,所以基本上市场上都是质疑的声音,可能没有什么人是看好我们能做好商业的。在内部开会,我也说这个是背水一战,大家必须只能成功,不准失败。必须要做好,必须要做成功。“

按照规划,当时预计灿邦新天地体量第一期就有8万平方米,如果做成住宅,很快就有现金的回流,但做成商业,不仅不会产生现金的回流,还要往里面再投入,一来一回之间,这个数字是非常巨大的,一旦这个决策不当,对整个灿邦集团会产生重大影响。“在做灿邦新天地的规划的时候,我们是经过深思熟虑的,是基于我对大亚湾这个区域的理解,对整个国家宏观经济发展趋势的理解,我很笃定这个项目往哪个方向发展是正确的,也坚信项目的未来。“

陈江洪一再强调,这不是赌,而是笃。

当时陈江洪的依据是,深圳的周边的春天很快就来了,大亚湾当时批了大量的项目,在建也有这么多的项目,卖了这么多的项目,产业跟人往东进这一定是个趋势,只要有人,就一定会有各种生活的需求。深圳对大亚湾的外溢需求是远大于其他湾区城市的,只要有人不断进入,就一定会有各种各样的生活、商业需求,更何况,大家都不去做的事,并不意味着没有需求。“现在来看,我觉得灿邦新天地这个项目还是让灿邦和我很自豪的,灿邦新天地能不能建成,意味着我们能不能跟本土的小开发商拉开阵营拉、拉开距离,这也是一个标志性事件。“

最后的结果如陈江洪所愿,灿邦新天地2015年开始施工,2016年初营销中心开放,2016年6月首批开盘,当天售罄,2018年灿邦新天地住宅售罄,2019年10月28日,灿邦新天地商场开业,大亚湾从此进入万达广场和灿邦新天地双商业地标时代,被很多项目写进楼书。

陈江洪一直认为,灿邦新天地的建成和开业是灿邦集团的里程碑事件,也是中国无数中小开发商转型的样板,“因为未来在这样的区域,中小开发商想不断的拿很多土地是越来越难,甚至不太可能。而另外一方面你手上的资源是在不断消耗掉,那么未来中小开发商如何跟随这个区域去发展?如何寻找更多的出路?”

陈江洪和灿邦都不想做旁观者,他说,在一个非常有前途,有发展潜力的区域,你没有自己的独特竞争力,“那么对我们来讲意义不大,我要躬身入局,躬身入局你最后土地如果也没有,你怎么躬身入局,你必须要有资产在这个区域运营,你才能叫躬身入局,否则你是阶段性的,你可能已经走了,跟很多过客一样,我们相信我们不应该成为过客,我们也不会成为过客。“

根本不存在大亚湾市场 临深市场

基本逻辑就是深圳市场的一部分

事实上根本不存在大亚湾市场,最基本的逻辑就是大亚湾市场就是深圳市场的一部分。陈江洪说,时间已经在给出答案,所有春天派言论都是基于这个逻辑。

“到现在为止,虽然惠湾片区的深圳客比例从此前的9成多,降低到现在的7成,但深圳人和大亚湾的联系、联络、通勤的密度和城市的联系是越来紧密,很多人此前在大亚湾买房,单单是价格便宜的投资和资产配置,现在是更多是投资兼自住,不能离开深圳这座城市创造的机会和工作,但现有的条件又无法在深圳安家,只能选择大亚湾,实际上只要深圳有政策,大亚湾马上就能看到、非常明显烧开水的一样。”陈江洪说,事实上不存在大亚湾市场。我一直强调大亚湾市场就是深圳市场的一部分,它不是跟惠州其他市场的有多少关联度,而是一开始就是和深圳客户的单项联系。

在陈江洪的理解中,从大亚湾客户属性来讲,大亚湾市场它就是深圳市场的一部分,所以不用去太去单独去考虑,要去分析深圳市场的一个变化,大亚湾的深圳客户享有深圳市场没有的红利。客户是深圳的客户,但是政策它不会受深圳政策的影响,虽然是在大亚湾市场,但依然是深圳市场的一部分,但是它的政策享受的是惠州市场的政策。

所以在这个逻辑上,是大亚湾的房子的价值,它一定随着整个深圳的价值的提升不断的提升,因为两者是同一个坐标体系里面的,“只要深圳的经济大力发展,深圳超级发动机继续存在,那么深圳的发展就像水往外溢一样,一定会越迈越往外面去。”

陈江洪解释,我们从长远的角度,从建设都市圈的角度来看,无论是深莞惠一体化、粤港澳大湾区的建设、以及深圳建设社会主义现行示范区,主要深圳的龙头作用不减弱,大亚湾的房地产市场一直都是相当有潜力的市场,如果我们把时间维度拉长,很多人就会看到大亚湾和深圳融合的既定事实,大亚湾一定是整个深圳都市圈里面一个比较内环的地方,所以它的整个长远发展的趋势不会变,潜力是非常巨大的。

陈江洪表示,这个时间对惠州跟大亚湾来讲,这是一个过程,漫长的过程。因为它一定是新城市建设的过程,深圳建设了40年了,大亚湾从2010年开始算,到现在才10年, 我们去梳理这个逻辑大亚湾是深圳市场的一部分,大亚湾完全无障碍的融入深圳,也是时间问题,我们把一切交给时间去见证。


在陈江洪的愿景里,灿邦集团将实现地产开发+商业运营双轮驱动再升级,在提供高品质的住宅外,并同步在星级酒店、高端写字楼、商业综合体以及总部经济园区、科创产业园区等产业地产领域加大拓展,紧随大亚湾城市发展脉搏,全面助力湾区城市发展,为湾区居民的生活提供更便利、更高品质的配套服务。


采写:南都记者 蒋奇政

编辑:蒋奇政

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